國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布《2021年1~6月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》。上半年，房企開(kāi)工動(dòng)力逐步走強(qiáng)、土地購(gòu)置面積有所下降、銷售面積再創(chuàng)新高……
開(kāi)工動(dòng)力走強(qiáng) 拿地意愿下降
上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.2179萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.0%；比2019年同期增長(zhǎng)17.2%，兩年平均增長(zhǎng)8.2%。其中，住宅投資5.4244萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.0%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速連續(xù)4個(gè)月收窄，同期增速呈現(xiàn)“先高后低”走勢(shì)，是由于去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受新冠肺炎疫情影響，呈現(xiàn)基數(shù)逐月增大的“先低后高”走勢(shì)。但是，綜合2021年、2020年兩年數(shù)據(jù)，同比增速處于穩(wěn)定區(qū)間。1月~6月、1月~5月、1月~4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩年平均增速分別為8.2%、8.6%、8.4%。
房企開(kāi)工動(dòng)力逐漸走強(qiáng)。上半年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積10.1288億平方米，同比增長(zhǎng)3.8%。6月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積2.6939億平方米，環(huán)比5月增長(zhǎng)31.8%；5月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積2.0444億平方米，環(huán)比4月增長(zhǎng)15.2%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，房企為了完成上半年銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)，開(kāi)工積極性較高，對(duì)開(kāi)發(fā)投資額增速起到積極的促進(jìn)作用。
竣工潮如期而至。上半年，全國(guó)房屋竣工面積3.6481億平方米，同比增長(zhǎng)25.7%。6月，全國(guó)房屋竣工面積8898萬(wàn)平方米，環(huán)比5月增長(zhǎng)83.6%。中信證券表示，竣工面積增長(zhǎng)較高是因?yàn)榍捌谳^高的新開(kāi)工面積在今年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為竣工面積；房企在半年度節(jié)點(diǎn)趕竣工，期望半年報(bào)中杠桿率指標(biāo)有所改善。
房企拿地意愿下降。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7021萬(wàn)平方米，同比下降11.8%；土地成交價(jià)款3808億元，同比下降5.7%。受集中供地影響，2021年前6月土地出讓面積絕對(duì)量低于2019年同期。嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，為達(dá)到去杠桿要求，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。
成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 區(qū)域表現(xiàn)分化
上半年，全國(guó)商品房銷售面積8.8635億平方米，同比增長(zhǎng)27.7%，比2019年同期增長(zhǎng)17.0%，兩年平均增長(zhǎng)8.1%；全國(guó)商品房銷售額9.2931萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.9%，比2019年同期增長(zhǎng)31.4%，兩年平均增長(zhǎng)14.7%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，繼去年商品房全年累計(jì)銷售面積創(chuàng)年度歷史紀(jì)錄后，今年上半年商品房銷售面積創(chuàng)半年度歷史新高，可見(jiàn)市場(chǎng)需求依然旺盛。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是“樓市熱、地市冷”，說(shuō)明購(gòu)房者和房企對(duì)未來(lái)的預(yù)期存在分歧。
6月，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為每平方米1.0065萬(wàn)元，環(huán)比下降4.4%，同比增長(zhǎng)1.0%，同比增速較上月減少了6.6個(gè)百分點(diǎn)。專家認(rèn)為，一方面，熱點(diǎn)城市加大樓市調(diào)控力度，起到了平抑房?jī)r(jià)的作用；另一方面，樓市成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，三、四線城市成交量增多，拉低均價(jià)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6月無(wú)錫、天津、青島、廣州等15個(gè)城市發(fā)布20次房產(chǎn)調(diào)控政策，政策持續(xù)加碼。
分區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)和中部地區(qū)銷售情況好于其他地區(qū)。東部地區(qū)商品房銷售面積3.7433億平方米，同比增長(zhǎng)31.3%；銷售額5.4169萬(wàn)億元，增長(zhǎng)45.9%。中部地區(qū)商品房銷售面積2.4609億平方米，增長(zhǎng)33.4%；銷售額1.8582萬(wàn)億元，增長(zhǎng)41.3%。西部地區(qū)商品房銷售面積2.3621億平方米，增長(zhǎng)18.6%；銷售額1.7684萬(wàn)億元，增長(zhǎng)22.1%。東北地區(qū)商品房銷售面積2972萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.3%；銷售額2497億元，增長(zhǎng)16.5%。
克而瑞研究中心表示，上半年，東北地區(qū)商品房銷售面積較2019年同期下降約3%。這是因?yàn)?，一方面房企將業(yè)績(jī)重心從東北地區(qū)轉(zhuǎn)移，另一方面當(dāng)?shù)鼐用裰脴I(yè)能力較弱，有些城市甚至出現(xiàn)“返本銷售”現(xiàn)象。
對(duì)于下半年市場(chǎng)走勢(shì)，中信證券認(rèn)為，目前按揭政策偏緊的局面短時(shí)間內(nèi)不易改善，銷售增速或?qū)⒊掷m(xù)回落。華泰證券認(rèn)為，6月銷售均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下滑，且環(huán)比降幅擴(kuò)大至4.4%，開(kāi)發(fā)商或通過(guò)調(diào)整價(jià)格策略加速銷售去化，可能加劇購(gòu)房者觀望情緒。
資金面總體寬裕 結(jié)構(gòu)性壓力加劇
上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金10.2898萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.5%；比2019年同期增長(zhǎng)21.1%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.3465萬(wàn)億元，同比下降2.4%；利用外資42億元，同比下降9.1%；自籌資金3.0153萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.9%；定金及預(yù)收款3.9625萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)49.7%；個(gè)人按揭貸款1.6355萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.9%。
值得注意的是，上半年，國(guó)內(nèi)貸款首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下降2.4%，相比2019年同期1.333萬(wàn)億元，也僅增長(zhǎng)1%。6月，國(guó)內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至16.1%。央行數(shù)據(jù)顯示，6月末全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額同比增速較2020年末回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，占各項(xiàng)貸款的增量是2.7%，開(kāi)發(fā)貸收緊。此外，按揭政策收緊對(duì)銷售回款的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。6月定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)12.7%，而個(gè)人按揭貸款同比減少3.1%，且為年內(nèi)首次負(fù)增長(zhǎng)。
專家認(rèn)為，總體來(lái)看房地產(chǎn)到位資金同比增速平穩(wěn)，且繼續(xù)領(lǐng)先于開(kāi)發(fā)投資的增速，但在外部融資持續(xù)收緊以及銷售回款不暢的背景下，中小房企資金鏈壓力或進(jìn)一步顯現(xiàn)。雖然7月全面降準(zhǔn)，但由于“三道紅線”政策疊加房貸集中度管制，全面降準(zhǔn)對(duì)行業(yè)資金端助力受限，房企仍會(huì)追求銷售回款，加強(qiáng)現(xiàn)金流。